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江戸町屋敷経営の収支構造と資産利子率： 1695～1754
――日本橋小舟町1丁目・犬山屋神戸家――
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本稿の目的は，名古屋の材木商・犬山屋神戸家が元禄～宝暦期の江戸日本橋に所有した沽券地を事例として，町屋敷経営の収支構造を解明し，商人資本による土地不動産投資の意義を検討することにある。当該期の町屋敷経営は，健全な経営形態を示していたが，その実現にあたっては，①経営者の家守が収益最大化とリスク回避を企図したこと，②町人の租税負担が低率・低額・逓減の方向にあったこと，③普請・修復の出費に備えて，地主手取分という「経常利益」を常時蓄積できる体制にあったことを前提とした。このような収支構造によって，はじめて町屋敷経営は収支の黒字を見込むことが可能だった。しかし，17世紀末期～18世紀初頭における貨幣需要の減退，貨幣改鋳の頻発による三貨相場の不安定化といったマクロ的な経済環境は，都市商人に対して現金から土地へという資産選択の可能性をもたらし，都市不動産への投資機会を一層高めたと推測される。ゆえに，江戸町屋敷に対してはその土地収益性に比して過大な評価が下されるようになり，その資産利子率も大名貸や新田経営と比較すると低率の水準に留まっていた。このように，都市部の土地不動産は，本質的に利子所得を期待する資産ではなく，売買自由という性格を活用して資本利得を期待する資産であった点が明らかとなる。
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